TRIBUNALE DI PESARO, SENT. N. 688 – EST. ACCOTI (G.O.T.)

22/10/2009

Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. la società X, quale proprietaria dell’azienda alberghiera α concessa in affitto d’azienda alla società Y, chiedeva dichiararsi cessato il contratto per scadenza naturale del termine ivi concordemente indicato, non prorogato, essendo esclusa la tacita riconduzione, riservandosi di agire in separato giudizio per il risarcimento dei danni cagionati dal ritardato rilascio dell’azienda de quo, nonché statuirsi l’obbligo della resistente di riconsegnare l’azienda previa redazione di inventario, nonché condannare la società Y al ripristino, a cure e spese di quest’ultima, dell’immobile, con rimozione delle addizioni non autorizzate dalla ricorrente. Si costituiva la resistente, chiedendo la totale reiezione delle avverse pretese, in via riconvenzionale accertarsi che il contratto intervenuto tra X ed Y fosse contratto di locazione di immobile con destinazione alberghiera, regolato dall’art.27 comma 3 L. 392/78 e successive modificazioni ed integrazioni e, conseguentemente non ancora cessato il contratto in essere tra le parti. Nell’ipotesi in cui il rapporto esistente tra Y ed X fosse rientrato nella fattispecie “affitto d’azienda”, la società Y in via riconvenzionale chiedeva che la società X venisse condannata al pagamento in favore della resistente della somma di € ******** a titolo di avviamento commerciale nonché del valore delle attrezzature ed arredi non inseriti nell’originario inventario ed inserite dal conduttore, per un importo di € ********. Il Tribunale ha accolto il ricorso, respingendo tutte le domande formulate dalla resistente. Il Giudice, rilevato che l’affitto d’azienda ha carattere globale ed importa la cessione in godimento di ogni elemento dell’azienda stessa senza necessità di specifica pattuizione, ha qualificato il contratto intercorrente tra X ed Y come affitto d’azienda, essendo l’oggetto costituito dalla gestione del complesso aziendale unitariamente considerato. Secondo la normativa invocata dalla società resistente si applicherebbero le norme sulla locazione di immobile ad uso alberghiero quando l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore. Nel caso di specie le prove documentali e testimoniali hanno confermato, secondo il giudicante, che nell’immobile oggetto di causa è stata svolta per diversi anni attività alberghiera sotto varie denominazioni restando irrilevante l’interruzione o la sospensione della capacità produttiva (c.d. avviamento) dell’azienda, essendo sufficiente che detta produttività sia una potenziale conseguenza del complesso organizzato, prevista e voluta dalle parti. Pertanto, il Tribunale, qualificando il rapporto contrattuale intercorrente tra le parti come affitto d’azienda ha disposto il rilascio dell’azienda ed altresì ha applicato il principio sancito più volte dalla Corte di Cassazione secondo cui alla cessazione del rapporto, l’affittuario di azienda non ha diritto all’indennità di avviamento, che costituisce una qualità dell’azienda stessa, ma può solo pretendere indennizzo per gli incrementi di valore delle medesime consistenze. Alla luce di detto principio, il Giudice, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da parte resistente, ha condannato la società X a rimborsare l’importo di € ********, quale differenza delle consistenze aziendali tra l’inizio dell’affitto ed il suo termine.