12.3.2026 – TRIBUNALE DI PESARO – SEZ. SPEC. AGRARIA SENT. 171/2026 PRES. STORTI EST. FANCIARESI –

13/03/2026

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO ALLA DECISIONE 1)     Con ricorso ex art. 11 del D.lgs. 150/2011 A ha agito in giudizio per ottenere il rilascio di alcuni immobili a uso agricolo affittati a B, unitamente alla condanna della controparte alle spese di lite. Ha esposto, a sostegno della domanda, che fra le parti erano stati stipulati tre contratti di affitto di fondo rustico tra il 1997 e il 2017, che oggetto di tali contratti erano sia alcuni appezzamenti di terreno siti a X sia un fabbricato rurale adibito a civile abitazione ad essi adiacente, che la stipula era avvenuta con previsione di alcune clausole di deroga - specie quanto alla durata - secondo le modalità di cui all'art. 45 della Legge 203/1982, che, infine, maturata al omissis/2022 la scadenza dell’ultimo contratto B si era rifiutata di restituire i beni in affitto. Nel giudizio così instaurato si è costituta B contestando la fondatezza delle domande avversarie e chiedendone il rigetto, con condanna della controparte al risarcimento del danno da lite temeraria e al rimborso delle spese processuali. La convenuta ha altresì spiegato domanda riconvenzionale diretta ad accertare l'estraneità al rapporto di affitto dell'abitazione annessa al fondo agricolo e la maggior durata effettiva dei contratti stipulati. Ciò dipenderebbe, in tesi, dalla circostanza che in nessuno dei tre contratti vi è espressa menzione del fabbricato tra ì beni dati in godimento, oltre che dal fatto che la sua famiglia- e ancor prima quella d'origine del proprio marito - abita e risiede in quell'immobile da almeno quarant'anni in modo pacifico e mai contestato prima. Nondimeno, l'ulteriore fatto che essa sia un'imprenditrice agricola individuale - e non una coltivatrice diretta come erratamente indicato nei contratti - comporterebbe per legge una maggior durata del rapporto dì affitto rispetto a quella stabilita dalle parti. 2)     La causa è stata istruita mediante produzione documentale ed è stata decisa a seguito di discussione orale all'udienza del 1 O febbraio 2026, con lettura del dispositivo della sentenza. 3)     Ciò premesso, la soluzione della presente controversia richiede che vengano determinati con esattezza l'oggetto e la durata nel tempo del rapporto giuridico intercorso tra le parti in causa per poi trarne le pertinenti conseguenze applicative. 3.1)  Sul piano dell'oggetto, nei rapporti giuridici di fonte negoziale la legge non pone né una definizione vincolante di oggetto del contratto né specifici criteri che valgano a individuarlo, in quanto esso viene determinato dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale nel perimetro dell'eventuale tipo prescelto. È chiaro, al riguardo, l'art. 1322, comma 1, c.c., il quale disponendo che «le parti possono liberamente determinare il contenuto nel contratto nei limiti imposti dalla legge» sì riferisce in primo luogo proprio all'oggetto del contratto. In questo quadro, tendenzialmente dominato dalla regola autonoma dì fonte patrizia, la legge si limita a prevedere alcuni criteri generali da osservarsi a pena di nullità, stabilendo all'art. 1346 c.c. che «l'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile». Per ciò che attiene al requisito della determinazione (o determinatezza), anche questo aspetto è rimesso all'attività dei contraenti. Vi sono, però, dei casi in cui la legge disciplina più nel dettaglio l'oggetto del contratto ponendo delle regole suppletive che sì affiancano alla volontà delle parti, con funzione integrativa ex art. 1374 c.c., per disciplinare alcune ipotesi tipizzate nell'eventualità in cui le parti non vi abbiano provveduto. Una di queste fattispecie ricorre nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto beni mobili o immobili. In questi casi - in conformità alla regola generale che attraversa la disciplina dei beni e dei diritti reali secondo cui la cosa "accessoria" segue la cosa "principale" - l'art. 818, comma 1, c.c. stabilisce che “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto fa cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”. E il precedente art. 817, comma 2, c.c. chiarisce, anche a questo fine, che “sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un 'altra cosa”. La portata generale delle norme richiamate fa sì che esse si applichino sia ai contratti con effetti reali che hai contratti con effetti obbligatori, com'è il contratto di affitto, il quale si caratterizza per attribuire all'affittuario un diritto personale di godimento su una cosa del concedente. Nel particolare settore dei rapporti agrari, la giurisprudenza ha elaborato la nozione di "pertinenza agraria" per contrapporla a quella di "pertinenza civile" a seconda che nel rapporto tra cosa   principale e cosa accessoria abbia un'importanza preponderante, sul piano funzionale, il predio oppure l'edificio. Si è perciò chiarito che per distinguere le due fattispecie occorre valutare se “possa dirsi che il fabbricato sia posto a servizio del terreno sul quale insiste, così configurandosi una pertinenza agraria, ovvero che il terreno sia posto a servizio o ad ornamento del fabbricato, così ricorrendo una pertinenza civile», aggiungendo che v'è la prima ipotesi quando «fa pertinenza [...] si qualifica per essere funzionalmente destinata ad accrescere fa produttività di un fondo, già destinato ad attività agricola, di talché [...] comprende tutto ciò, e solo ciò, che risulti idoneo a un più ampio e razionale sfruttamento del terreno” (così Cass. civ., Sez. III, 8 febbraio 2016, sent. n. 2372.             Venendo dunque al caso di specie, per un verso, non può riconnettersi un peso determinante alla circostanza che i contratti di affitto stipulati tra A e B dedichino minore considerazione al fabbricato, per lo più limitandosi a citarlo nelle premesse, e, per altro verso, il quadro probatorio emerso in corso di causa restituisce delle evidenze fattuali più che complete per ritenere che detto immobile sia posto a servizio dei terreni agricoli contigui e che configuri, pertanto, una pertinenza agricola. A questo riguardo occorre per prima cosa chiarire, dal momento che le parti hanno contraddetto sul punto proponendo tesi di segno opposto, che nella giurisprudenza non solo civile (Cass. civ., Sez. III, 8 febbraio 2016, sent. n. 2372) ma anche amministrativa (Cons. Stato, Sez. VI, 5 giugno 2015, sent. n. 2769) è ormai un dato acquisito che le risultanze catastali- rilevanti sul piano fiscale - non hanno un autonomo valore probatorio ai fini dell'effettiva destinazione d'uso di un certo bene, sicché il requisito della ruralità di un immobile e la correlata esistenza di un vincolo pertinenziale tra lo stesso e il fondo agricolo è indipendente dalla sua iscrizione nel catasto fabbricati e può anche prescindere dalla categoria allo stesso attribuita. Messo da parte tale secondario e trascurabile aspetto, sono plurimi gli elementi che consentono di ritenere esistente un rapporto di stabile asservimento del fabbricato adibito dalla convenuta e dal suo nucleo familiare a civile abitazione rispetto ai terreni agricoli limitrofi.          Depongono in tal senso la stipula, avvenuta in tempi successivi, di ben tre contratti di affitto di fondo rustico, c l'assistenza delle rispettive associazioni agricole; la qualifica di imprenditore agricolo di B a lunga durata del rapporto, protrattosi per almeno venticinque anni senza soluzione di continuità; l'esercizio di un'attività d'impresa sui terreni dati in affitto, la quale presuppone che si tratti di fondi capaci di assicurare una certa stabilità produttiva nel tempo; il fatto che lo sfruttamento agricolo dei terreni in oggetto sia fonte di reddito per B; la circostanza che la stessa abiti con la sua famiglia nell'immobile e coltivi i fondi circostanti (al punto da potersi facilmente avvedere della loro invasione da parte di terzi). Si tratta di fatti di cui vi è prova documentale o comunque non contestati tra le parti. L’efficacia probatoria di questi fatti non è smentita dalla circostanza che B e la sua famiglia vivano da molto tempo nel fabbricato agricolo. Al contrario, in difetto di una contestazione dell'altrui titolo di appartenenza, ciò è un elemento che assieme agli altri elencati conferma lo stabile utilizzo del fabbricato come pertinenza agricola l'esistenza di un acquisto a titolo originario è stata prospettata, peraltro in modo del tutto generico e tardivo, solo con le note conclusive e quindi non può essere esaminata in questa sede). Appare chiaro, dunque, che nell'economia dei contratti stipulati tra le parti in causa abbia avuto prevalenza la finalità di coltivazione del fondo anziché quella di godimento dell'edifico, di modo che il secondo va qualificato come pertinenza agricola del primo. Sul punto si può conclusivamente osservare che, a differenza di quanto sostenuto da parte convenuta nel caso di specie, in base all'art. 818 c.c., un'espressa manifestazione di volontà negoziale sarebbe stata necessaria non già per includere il fabbricato a uso abitativo nel contratto di affitto di fondo rustico, bensì per escluderlo da siffatto rapporto. Per le ragioni indicate si ritiene che oggetto del rapporto di affitto agricolo, instaurato tra le parti dal 1997, siano stati - e continuino a essere per quanto ci si appresta ad esporre - tanto il fondo agricolo quanto il fabbricato adiacente usato come civile abitazione. 3.2)   Passando ora ad esaminare il profilo concernente la durata del rapporto, basta qui richiamare il principio di autonomia negoziale per chiarire che in linea di principio i contraenti sono liberi di regolare nel tempo gli effetti del contratto, nel modo più confacente agli interessi perseguiti. A tal fine lo strumento negoziale indicato è l'apposizione di un termine finale di efficacia. Tuttavia, per evitare che la funzione di un determinato rapporto, intesa anche come utilità pratica dallo stesso ricavabile, sia frustrata dalla previsione di una durata troppo breve, con riferimento a taluni contratti tipici la legge stabilisce una durata minima a cui le parti non possono derogare. In queste ipotesi si è in presenza di un termine finale di efficacia di fonte legale. È questo il caso del contratto di affitto di fondo agricolo. L'utilizzo a fini produttivi del terreno e delle sue risorse naturali ha come implicazione necessaria che la funzione pratica del negozio può essere realizzata solo assicurando una stabilità minima del rapporto nel tempo. Con disposizione di carattere inderogabile, la legge speciale prevede che il contratto di affitto di fondo rustico stipulato dall'affittuario che non sia coltivatore diretto, tra cui va implicitamente compresa la figura dell'imprenditore agricolo, ha una durata minima di quindici anni (artt. 22 e 58 della Legge 203/1982). Una disciplina analoga è prevista per il contratto di affitto di fondo rustico stipulato dal conduttore che sia invece coltivatore diretto, per il quale è sancita una durata minima di quindici anni con possibilità di rinnovo tacito in caso di mancata disdetta (artt. 1, 4 e 58 della Legge 203/1982). In entrambi i casi è peraltro ammessa una "deroga rafforzata" ai sensi dell'art. 45 della Legge 203/1982 qualora il contratto sia stipulato “tra le parti stesse in materia di contratti agrari con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali”. Per la validità della deroga si deve comunque trattare di “un'effettiva attività dì consulenza e dì indirizzo che chiarisca alle partì il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che sì discostano dalle disposizioni dì legge, affinché la stipulazione avvenga con la massima consapevolezza possibile” (così Cass. civ., Sez. III, 2 agosto 2025, ord. n. 22322). Va poi aggiunto che, allo scopo di estendere all'imprenditore agricolo le stesse tutele che in materia di contratti agrari sono riservate al coltivatore diretto, la Legge 205 / 2017 ha inserito un nuovo ultimo comma nell'art. 7 della Legge 203/1982 a mente del quale “sono altresì equiparati ai coltivatori diretti} ai finì della presente legge} anche gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola”. Chiamata a pronunciarsi sull'efficacia nel tempo di tale disposizione, di recente la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, in applicazione dell'art. 11 disp. prel. c.c., “ai finì della applicabilità della disciplina del contratto dì affitto agrario dettata dalla legge n. 203 del 1982} l'equiparazione, quanto al soggetto affittuario} al coltivatore diretto dell'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola rileva soltanto per i contratti stipulati a far data dal 1 ° gennaio 2018” (così Cass. civ., Sez. III, 29 gennaio 2024, n. 2726). Nella vicenda che qui occupa, dai documenti prodotti in giudizio è emersa una discrasia tra l’effettiva qualifica professionale di B e quella richiamata nei tre contratti di affitto agricolo. In particolare, fin dal 1997, essa figura quale piccola imprenditrice agricola individuale dalla visura camerale della CC.I.A.A. Marche, mentre risulta essere intervenuta in qualità di "affittuaria coltivatrice diretta nella stipula dei primi due contratti (1997 e 2007) e manca un'indicazione specifica nel terzo contratto, ove la stessa è genericamente menzionata come "affittuario" (2017). Questo disallineamento, sulla cui valenza le posizioni assunte dalle parti divergono, impedisce di stabilire con sicurezza se l'assistenza prestata dalle associazioni di categoria nella fase di formazione dei contratti sia stata effettiva e se siano stati correttamente adempiuti tutti gli oneri informativi. Infatti, sulla scorta della giurisprudenza poc'anzi richiamata, posto che in materia di affitto di fondo rustico l'equiparazione tra coltivatore diretto e imprenditore agricolo opera solo per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2018, in relazione ai contratti stipulati prima è diverso il regime giuridico applicabile alle due figure professionali e, quindi, diverse sono le singole disposizione di legge applicabili sulla cui deroga le parti, segnatamente l'affittuario, avrebbero dovuto essere informate. Per questa ragione non può ritenersi valida la deroga alla disciplina sulla durata minima, sicché ai sensi degli artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c. la durata del contratto va ricondotta al termine legale di quindici anni, secondo quanto prevede l'art. 22, comma 1, della Legge 203 / 1982 per cui “la durata minima dei contratti dì affitto a conduttore non coltivatore diretto [...] è dì quindici anni e decorre dalla data dì inizio dell'ultimo contratto in corso tra le parti sia nel caso di nuova convenzione sottoscritta sia nel caso dì tacita rinnovazione e proroga del precedente contratto”. L'indicato termine legale di efficacia va riferito, dunque, all'ultimo contratto di affitto di cui vi è prova scritta (ex art. 3, comma 2, della Legge 606 / 1966, la cui perdurante vigenza è stata confermata da Cass. civ., Sez. III, 2 marzo 2023, ord. n. 6312), stipulato 1’11/11/2017 per cinque anni (punto n. 3), con la conseguenza che la prossima scadenza contrattuale va individuata nel 10/11/2032. 4)     In base alle ragioni illustrate deve ritenersi fondata la domanda di parte attrice volta ad accertare l'estensione oggettiva del rapporto di affitto in essere tra le parti, che pertanto va accolta. È altresì fondata la domanda di parte convenuta diretta ad accertare una diversa durata del medesimo rapporto rispetto a quella risultante dai contratti stipulati, la quale va quindi accolta. Le restanti domande di entrambe le parti vanno invece rigettate, sì da dar luogo a una soccombenza reciproca. 5)     Il carattere obiettivamente incerto delle questioni discusse e la reciproca soccombenza delle parti sono sufficienti a escludere la sussistenza dei presupposti per condannare parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. 6)     La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti in causa (art. 92, comma 2, c.p.c.). (omissis)