TRIBUNALE DI PESARO – Sent. 452/2012 Est. Fazzini

24/06/2012

…“ L’attore, nella sua qualità di proprietario coltivatore del fondo confinante, ha promosso il presente giudizio chiedendo l’accertamento del proprio diritto di prelazione agraria e conseguente riscatto relativamente ad alcuni terreni fatti oggetto di due atti pubblici di compravendita nonché di un contratto preliminare, terreni tutti siti in Comune di X. Ha citato in giudizio la società venditrice e promittente venditrice Y s.r.l. nonché gli acquirenti e la promissaria acquirente V (coniuge dell’attore). I convenuti si sono costituiti per resistere alla domanda, esclusa V. che, chiesto l’accoglimento della domanda del marito, ha domandato la restituzione dell’acconto versato. Le aree oggetto della domanda sono state oggetto di due atti di vendita, nonché di un contratto preliminare. La vendita del 12.9.X ha ad oggetto un fabbricato di civile abitazione, censito al catasto fabbricati e un terreno adibito a parco, censito al catasto terreni. La vendita del 24.9.X ha ad oggetto un appezzamento di terreno agricolo con sovrastante capanno, della superficie di mq. 1194, censito al catasto terreni. Tutti i beni di cui ai citati atti costituivano, in precedenza, un fondo agricolo distinto al catasto terreni. Rispetto a tali atti di vendita l’attore chiede la declaratoria di inefficacia, sul presupposto oggettivo della ruralità dell’immobile, con sostituzione ex tune nella posizione degli acquirenti; chiede al Tribunale di “dichiarare trasferito il fondo sito in Comune di X con sovrastante fabbricato, con annesse pertinenze ed accessori. “… …” E’ assolutamente pacifico che il mappale 322 abbia ad oggetto una villa con piscina, costruita con licenza edilizia ed è evidente che tale immobile non ha, ne avesse al momento della vendita impugnata, alcun carattere di ruralità; né tale immobile è mai stato “connesso” ad una attività agricola, come può evincersi dalle stesse caratteristiche del fabbricato. Rispetto a quel mappale dunque, la domanda deve necessariamente essere respinta, e la conseguenza è il rigetto dell’intera domanda relativa (almeno) alla compravendita del 12.9.X. Sul punto va, infatti, richiamata la giurisprudenza, assolutamente consolidata, a conforto dell’eccezione formulata dai convenuti sin dalla costituzione in giudizio. “In materia di contratti agrari, una volta esercitato, con l’atto introduttivo del giudizio, il diritto di riscatto di cui all’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, esso non è più suscettibile, in prosieguo, di variazioni di sorta, né con riguardo all’estensione del terreno, né con riferimento al prezzo offerto, essendo preclusa alla parte non soltanto una vera e propria “mutatio libelli”, ma anche la mera “emendatio”, poiché le nozioni di “mutatio” ed “emendatio libelli”, proprie del processo, non sono trasferibili alle dichiarazioni negoziali. Ne consegue l’inapplicabilità della disciplina relativa alla precisazione e alla modificazione delle domande, eccezioni e conclusioni di cui all’art. 183 cod. proc. civ.” Corte di Cassazione Sez. 3, sentenza n. 14257 del 28/06/2011. “… . …” Nel caso di specie, l’attore, sin dall’atto introduttivo del giudizio, ha esercitato il retratto su tutti gli immobili di cui ai due atti di compravendita del 12.9.X e del 24.9.X unitariamente considerandoli, e nel corso del giudizi non ha mai modificato (il che peraltro non poteva fare) insistendoci anche al momento della precisazione delle conclusioni. La domanda così proposta non può essere accolta, mancando la ruralità quanto ad uno dei mappali; né la domanda può essere scissa, non avendo l’attore formulato alcuna domanda subordinata, relativa ad alcuni soltanto degli immobili. In proposito si può osservare che l’inesistenza dell’attore per l’acquisto dell’intera area, compresa la villa con piscina, lascia intendere che nella vicenda oggi all’esame del Tribunale gli interessi coinvolti non abbiano nulla a che fare con le esigenze che stanno alla base dell’istituto della prelazione agraria (“la trasparente ratio legis … è di incoraggiare lo sviluppo della piccola proprietà contadina, favorendone la formazione” Cassazione n. 15899/2011). Laddove, tuttavia, si volesse intendere che l’attore abbia proposto due distinte domande di retratto, rispettivamente aventi ad oggetto i due distinti atti di vendita, si dovrebbe pervenire comunque al rigetto quanto alla domanda relativa alla vendita del 12.9.X per la ragione appena illustrata; resterebbe la domanda relativa alla vendita del 24.9.X. In ogni caso, la domanda andrebbe respinta. Il Tribunale, infatti, condivide le osservazioni dei convenuti circa la mancanza di ruralità di tutti gli immobili, compresi i mappali di cui al secondo atto di vendita. L’intero fondo oggetto dei due contratti è stato asservito all’edificazione della villa ed ha perduto la precedente caratteristica di ruralità; la superficie “… … …” è stata sfruttata ai fini edificatori, come risulta dagli atti, onde consentire che la villa fosse edificata come previsto dai proprietari nel progetto presentato al Comune competente. La licenza edilizia era subordinata alla costituzione di un vincolo di inedificabilità del terreno, che veniva interamente asservito a destinazione esclusiva della erigenda villa …”. …” Il CTU, tuttavia, ritiene suscettibili di prelazione i residui mappali, sul presupposto che gli stessi, pur se utilizzati come pertinenze della villa e considerati ai fini edificatori, dopo essere stati regolarmente censiti al catasto urbano venivano nuovamente “riportati” al catasto terreni, mediante frazionamenti e vendite (come “terreni agricoli”) non conformi alla normativa catastale, il che ne determinerebbe la ruralità a tutti gli effetti sin dal 15 marzo 1989; precisa il consulente che i frazionamenti che hanno fatto transitare la porzione di terreno de qua dal catasto urbano a quello agricolo sono avvenuti in modo non conforme alla normativa, perché, attribuita a tutta l’area, con l’accatastamento del 2.9.75, caratteristica di urbanità, il trasferimenti avrebbe dovuto essere precedutoi dalla pratica di variazione all’Ufficio del Territorio, il che non è mai avvenuto. Tuttavia, la ruralità deriverebbe dalle scelte e dalle attività, pur erronee, della proprietà e dei suoi tecnici, i quali, eseguendo un frazionamento non conforme alle norme modificavano la destinazione dei terreni. La tesi non è condivisibile; va tenuto conto del fatto che il riscatto agrario è fortemente limitativo della libertà contrattuale del proprietario. Secondo la Corte di Cassazione “attesa la rilevante compressione dell’autonomia privata che comporta l’esercizio di diritto, l’accertamento dei requisiti richiesti dalla legge deve essere condotto con particolare rigore al fine di scongiurare intenti speculativi e di salvaguardare le finalità sociali dell’istituto” sentenza n. 15899/11. Non appare sufficiente, per riconoscere il carattere di ruralità, l’iscrizione, peraltro erroneamente eseguita, al catasto terreni, stante il perdurante valore della convenzione costitutiva di vincolo del 27.8.74, con cui l’area è stata asservita all’edificazione della villa, con conseguente destinazione urbana. Come rilevano i convenuti, la natura intrinseca dei terreni per cui è causa non può essere desunta semplicemente dalle risultanze catastali, non avendo il catasto la funzione di determinare la natura dei beni in esso rappresentati. E ciò anche senza considerare che le risultanze catastali, nel caso di specie, sono “viziate”. Il terreno de quo, tutto intero, da almeno quarant’anni non ha alcuna utilizzazione agricola o connessa all’agricoltura, il che, ad avviso del Tribunale, è sufficiente per il rigetto della domanda. Si richiama la giurisprudenza secondo cui: “La disposizione dell’art. 8 della legge n. 26 maggio 1965, n. 590 – secondo cui il diritto di prelazione agraria non spetta all’affittuario, al mezzadro, al colono, al compartecipante, rispetto ai terreni che in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, siano destinati ad autorizzazione edilizia, industriale o turistica – deve essere interpretata nel senso che sono esclusi dalla prelazione tutti i terreni la cui destinazione, seppure non edificatoria, sia comunque da considerare urbana in contrapposizione ad agricola, atteso che, una volta assegnata a una certa zona una edificabilità maggiore di quella considerata normale per le zone agricole e non vincolata alle esigenze dell’agricoltura, si è per ciò stesso in presenza di una zona sottratta al retratto in favore dei coltivatori diretti; a tal fine, la qualificazione di un territorio come “agricolo” non ha carattere costitutivo, assumendo rilievo essenziale, invece, il tipo di sfruttamento consentito dagli strumenti urbanistici vigenti o in corso di approvazione”. Cassazione Sez. 3, Sentenza n. 7796 del 31/03/2010” … …” Infine, quanto al preliminare, è emerso dall’istruttoria che la promissaria acquirente è la moglie dell’attore collabora attivamente all’attività agricola del coniuge, ed è comproprietaria del terreno confinante con quelli oggetto della domanda di riscatto; l’attore ha tanto attivamente partecipato alla stipula del contratto preliminare da fornire la somma necessaria per il pagamento dell’acconto (come dimostrato attraverso la deposizione del teste N); lo stesso attore rispondendo all’interrogatorio formale, ha affermato di aver parlato direttamente con il legale rappresentate Y s.r.l. della promessa di vendita; la giurisprudenza afferma che quando risulta, in qualsiasi modo, che il coltivatore ha avuto piena conoscenza della proposta di vendita, deve ritenersi realizzata la finalità della legge, che è quella di consentire al coltivatore di conoscere tutte le condizioni della progettata vendita e conseguentemente di essere in grado di valutare la convenienza o meno di esercitare la prelazione. Nel caso di specie appare evidente che l’odierno attore fosse, anche prima della sottoscrizione del preliminare, pienamente informato dell’affare, e pienamente d’accordo da parte della moglie, il che esclude, ad avviso del Tribunale, la fondatezza della domanda. Nelle more di questo giudizio, peraltro, è stata emessa la sentenza del 28.02.2007 del Tribunale di Pesaro che ha respinto la domanda ex art. 2932 c.c. della V dichiarando risolto il contratto preliminare del 13.7.99 per inadempimento della medesima. Sono quindi respinte le domande dell’attore e la domanda di V. “… … …