Commissione Tributaria Regionale Marche – Sent. 75/1/13 – Pres. Di Murro – Est. Boretti

12/12/2013

“La Società X depositava ricorso per maggiore imposta ICI per l’anno ____ emesso dalla Concessionaria M del Comune di F. La ricorrente lamentava che il valore di mercato dell’area aveva subito un notevole incremento in modo del tutto immotivato. Richiedeva l’accertamento con adesione per il quale il valore stimato subiva una riduzione per diversi anni di riferimento ma al quale la società non aveva aderito. Contestava il difetto di motivazione dell’atto poiché da parte del Comune non venivano tenute in nessun conto le dichiarazioni della ricorrente. Per la ricorrente società la storia urbanistica del terreno aveva determinato una diminuzione del valore quale terreno edificabile in funzione del PRG che prevedeva zona turistico termale e strutture complementari ricettive, culturali e sportive. In epoca successiva con l’introduzione del Piano Particolareggiato veniva introdotta una nuova normativa che avrebbe consentito di realizzare solo il 10% di edilizia residenziale in più. Entità così modesta con un iter così complesso da deprimere fortemente il valore di mercato dell’area. Faceva seguito un accordo di programma tra privati ed enti pubblici proprietari delle aree che non producevano un miglior utilizzo ai fini della edificabilità. Sottolineava che il dato normativo non veniva ignorato dalla ricorrente per il quale la generica previsione di edificabilità contenuta in un PRG (ancorché neppure definitiva) era sufficiente quale presupposto normativo. Il Comune di F, ribadiva la società ricorrente, con delibere di giunta, che si impugnavano, non aveva tenuto conto del valore di mercato dei diversi terreni che non potevano essere assimilabili ad altre aree del Comune. La ricorrente Società concludeva per l’accoglimento e la minor determinazione dell’imposta. Nelle controdeduzioni M sosteneva che le affermazioni della ricorrente avevano per oggetto l’imposta calcolata sul valore venale in comune commercio ai sensi dell’art. 5, comma 5 del D.lgs. n. 504/92. La questione verteva solo sul valore delle aree. La Concessionaria aveva dato applicazione alle delibere del Comune per dei valori delle aree attraverso uno studio di valutazione effettuato da apposita commissione tecnica. Eccepiva la Concessionaria che la ricorrente non aveva presentato alcuna concreta prova in contrasto con tale valutazione facendo un semplice riferimento al deprezzamento del mercato dovuto alla crisi globale. Concludeva per il rigetto del ricorso. La Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro, ha respinto il ricorso compensando tra le parti le spese del giudizio. Ha gravato tale decisione la soc. X con ricorso in appello cui ha resistito M. … “Il ricorso in appello del Contribuente X si palesa fondato e deve essere accolto con tutte le consequenziali statuizioni. In effetti il Giudicante di primo grado non ha tenuto nella dovuta considerazione le peculiarità urbanistiche che obiettivamente si ravvisano nella fattispecie concreta sottoposta al vaglio del Magistrato. Se risulta corretto il principio in base al quale per area fabbricabile ai fini ICI ai sensi dell’art. 2, c.I, lett. B) del D.lgs.vo n. 504/92 deve intendersi quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali, indipendentemente dalla approvazione da parte della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi, come si ricava dalla lettura dell’art. 36 comma 2 del D.lgs.vo n. 223/2006 è altrettanto vero che per stabilire il valore dell’area occorre analizzare ulteriori elementi riferiti all’area in questione che possono modificare tale valore. Giustamente l’Appellante sostiene che: “Per le aree fabbricabili il valore deve essere determinato ai fini ICI ai sensi dell’art. 2, c. I, lett. b) D.lgs.vo n. 504/92 a fini ICI, con riferimento al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, ma avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. I Giudici di primo grado, in ottemperanza al dettato di cui al richiamato art. 2, c. I, lett. B) del D.lgs.vo n. 504/92, affermano che: “L’area edificabile dovrebbe essere intesa come utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (PRG o PGT) adottato dal Comune, indipendentemente dalla approvazione della Regione e dell’adozione di strumenti attuativi”, ma, in effetti, non tengono nel debito conto il dettato dello stesso PRG. Il detto strumento urbanistico vigente all’epoca (2008) prodotto in giudizio dal Ricorrente ora Appellante, prevedeva ed individuava l’area in questione all’art. 70, quale zona turistico-termale e cioè zona avente una spiccata e particolare destinazione d’uso, costituente, come sostiene efficacemente l’Appellante, un “unicum” nell’intero PRG non essendovi altre aree da porre a riferimento o paragone in tutto il territorio comunale e non solo. Tale destinazione rendeva e rende infungibile sul mercato l’area de quo”. Oltre a siffatta indubbia limitazione circa la commerciabilità dell’area in questione derivante appunto dalla sua peculiarità (estrazione e sfruttamento delle acque termali) occorre sottolineare che la obiettiva incertezza normativa ed urbanistica, ben rappresentata nei suoi aspetti cronologico-documentali, che ha coinvolto negli anni in questione l’intero territorio del Comune di Fano e quindi anche l’area per cui qui si controverte, non ha certamente contribuito ad incrementare il valore negli anni oggetto di accertamento. In effetti, questo Collegio ritiene che, dopo avere valutato la documentazione acquisita agli atti del processo, in particolare cfr. atto 28.5.2009 prodotto con doc. 9 del ricorso, la citata incertezza normativa ed urbanistica ha influenzato negativamente l’entità del realizzabile ed ha depresso il valore di mercato dell’area all’epoca dell’accertamento tributario (2006-2009) tale da ritenere detto valore prossimo rispetto al riferimento ritenuto equo dal Contribuente nell’anno 2002 anche in considerazione dell’aumento dei costì di intervento e dei veicoli non compensato dal concesso incremento volumetrico nella modesta misura del 10% per quanto concerne la destinazione residenziale. Anche il sottoscritto accordo di programma ex art. 34 D.lgs.vo 267/2000 e art. 26-bis L.R. 34/92 e succ. modif. che prevedeva il concorso delle volontà attuative di X dei proprietari dell’area e degli Enti Pubblici per Legge interessati, non ha documentalmente sortito effetti positivi in ordine al “decollo” dell’area in questione (cfr. Parere sostanzialmente negativo della Sopraintendenza dei Beni Monumentali e Ambientali delle Marche). Questo Collegio ritiene altresì che, a differenza di quanto sostenuto in sentenza dai primi Giudici, non sia sufficiente l’affissione all’Albo Pretorio della delibera comunale con la quale si attribuisce ad un terreno la natura di area fabbricabile per ottemperare all’obbligo dell’avvenuta pubblicità legale del provvedimento. Come innanzi ricordato, l’area in questione era soggetta ad un regime differente e peculiare rispetto alle zone limitrofe di talché il proprietario dell’area aveva il diritto di ricevere la notificazione del provvedimento che avrebbe inciso sulla regolamentazione urbanistica dell’area medesima (acque termali). In definitiva la valutazione del concreto valore di mercato di un’area non può costituire un elemento di valutazione indipendente ed astratto rispetto alla sua particolare e concreta destinazione, rispetto ai vincoli che vi si applicano, della utilizzabilità edificatoria del terreno e della possibilità dello stesso di essere più o meno “appetibile” sul mercato immobiliare. Nella fattispecie in esame, questo Collegio, esaminata la documentazione versata in atti, ritiene che, diversamente da quanto sentenziato dai primi Giudici, l’area in questione, costituendo un “unicum” insuscettibile di correlazioni con altre situazioni urbanistiche corrispondenti e limitrofe esistenti nel Comune, non è ricompresa nella dinamica del valore delle aree fabbricabili così come imposto dal Comune di F. Ne consegue che si palesa giustificato un diverso ed inferiore valore attribuito dal contribuente all’area in quanto avente particolari caratteristiche rispetto ai valori riscontrati sul mercato immobiliare nonché ai valori applicati dal Comune di F. Ne vale a scalfire siffatto ragionamento quanto argomentato dall’Appellata M. laddove Costei sostiene che il concessionario ha semplicemente applicato all’area ai fini della tassazione della ICI il valore così come stabilito dalle delibere comunali. Come riportato dalla società appellata (cfr Cass. N. 13135/2010) i vincoli che condizionano in concreto la possibilità di costruire, se non fanno venire meno la vocazione edificatoria del terreno, circostanza questa che lo stesso appellante sostanzialmente non contesta, certamente incidono sul suo valore venale che deve essere accertato nella fattispecie concreta e non soltanto in collegamento con quanto stabilito in proposito dalla delibera comunale, tra l’altro nel caso de quo, neppure notificata nel suo contenuto all’interessato. D’altra parte, la stessa Società Appellata riconosce implicitamente uno scostamento tra il valore di mercato ed il valore effettivo dell’area in contestazione allorquando sostiene la necessità di tenere in considerazione, si legge a pag. 5 della memoria di costituzione in giudizio “le difficoltà di prospettiva per la realizzazione dell’intervento previsto come termale o turistico tenuto conto che non è possibile ricavare prezzi di mercato per situazioni analoghe in località di Carignano…”. Pertanto, questo Collegio ritiene che il valore dell’area in questione denunciato dalla Società X sia congruo e che, viceversa, il valore di mercato della stessa area fissato dal Comune F non sia aderente alla sua natura, alla sua peculiarità ed alla sua destinazione d’uso. Di conseguenza, l’avviso di accertamento si palesa illegittimo e deve essere annullato. ….”.