Tribunale di Ancona sent. est. Ercolini

18/06/2014

Con atto di citazione notificato il 4.6.2009 la Curatela del Fallimento della Soc. X e dei sig. Y e Z in proprio esponeva che i falliti sig. Y e Z” risultano proprietari degli immobili siti in Comune di … via M. (ex civico 4), al foglio 37, part. 359 sub 1 e sub 2 occupati sine titulo dalla Soc. A. Con atto notar S. del 1992 i falliti avevano, infatti, venduto alla Soc. B immobili attigui a quelli per cui era causa, poi rivenduti dall’acquirente alla Soc. A (con atto notar V 1994) e tali atti non menzionavano le particelle de quibus; con successivo atto di rettifica del 30.3.1994 presentato dal tecnico incaricato dalla Soc. B. era stato attestato che i mapp. 359 sub 1 e sub 2 non erano di proprietà della stessa ma dei falliti la richiesta di rilascio e corresponsione di un’indennità di occupazione rivolta alla Soc. A era rimasta senza esito. Ciò premesso, conveniva in giudizio la Soc. A. al fine di sentir accogliere le conclusioni in epigrafe indicate. Si costituiva la Soc. A “… … …” nel merito, deduceva che la domanda era infondata, sia in quanto la Soc. A. aveva validamente acquistato gli immobili oggetto di causa, sia in quanto, comunque, ne aveva acquistato la proprietà per usucapione decennale; in via subordinata, deduceva che, in caso di accoglimento della domanda attorea, la responsabilità per i fatti di causa doveva essere ascritta al notaio V per non aver svolto gli opportuni accertamenti sulla proprietà del bene e al geom. T. che aveva effettuato tutti gli accertamenti e le variazioni propedeutici alla stipula della compravendita, infine alla Soc. B che aveva alienato un bene di cui non era proprietaria, inducendo in errore l’acquirente; chiedeva pertanto, che, in caso di accoglimento della domanda attorea, gli stessi venissero condannati in solido al pagamento di quanto la convenuta fosse stata condannata a pagare all’attrice. Costituitosi in giudizio il notaio V eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva per assenza di rapporto professionale con la Soc. A e la prescrizione del diritto azionato nei suoi confronti, essendo decorsi dieci anni sia dalla stipula dell’atto del 1994 che dalla redazione degli atti di rettifica catastali del 7.4.1994 e del 10.2.1997, richiesto quest’ultimo dall’allora proprietaria Soc. A ed effettuata dal tecnico da questa incaricato nel merito, deduceva l’infondatezza della domanda proposta nei suoi confronti, evidenziato di essersi attenuto a ciò che le parti, che ben avrebbero potuto rendersi conto dell’errore usando l’ordinaria diligenza, avevano ritenuto obbiettivamente di vendere. Assumeva, infatti, che la responsabilità andava imputata in via solidale al geom. T alla società venditrice B al suo legale rappresentante dell’epoca oltre che ai falliti i quali certamente avevano agito in mala fede, considerato anche il fatto che avevano consegnato l’intero fabbricato, comprensivo dei mappali de quibus, senza sollevare contestazione alcuna – ed al notaio S (rogante l’atto 1992). Ciò premesso, chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa il geom. T la società venditrice B il suo legale rappresentante dell’epoca e il notaio S concludendo come in epigrafe. Costituitosi in giudizio, il geom T. eccepiva il proprio difetto di legittimazione attiva, evidenziando l’insussistenza di rapporto professionale con la Curatela X e la Soc. A spiegava di essere stato incarico dalla Soc. B della sola Direzione dei lavori di ristrutturazione, per la parte architettonica, del fabbricato di cui la società di dichiarava proprietaria, successivamente alla compravendita e non di aver accertamenti o visure propedeutici all’atto traslativo e che, al termine dei lavori, aveva presentato la denuncia di variazione n. 1015, venendo informato, nell’occasione, da un tecnico del comune di una discrepanza tra rappresentazione grafica e proprietà effettiva ed aveva provveduto, quindi, diligentemente, dopo aver informato le parti Soc. B falliti proprietari delle particelle 539/1 e 539/2) – ad una rettifica dell’identificativo catastale, con atto di accertamenti di proprietà, con allegata planimetria grafica, sottoscritta dai falliti e dalla Soc. B del 20.4.1994. Sosteneva, quindi, che la responsabilità era da imputarsi ai notai roganti S e V alla Soc. B ed ai falliti per non aver fatto nulla per ristabilire la reale proprietà degli immobili. Eccepiva che, comunque, ogni azione nei suoi confronti era prescritta essendo decorsi oltre dieci anni dalla rettifica e dal modello di accertamenti delle rispettive proprietà sottoscritto dalla Soc. B e dai falliti. Ciò posto rassegnava le conclusioni indicate. Costituitasi in giudizio, al Soc. B deduceva che nell’atto di compravendita con cui la deducente aveva acquistato dai falliti il fabbricato sito in Comune di … pur essendo stati correttamente indicati i numeri civici e i confini dell’immobile, i dati catastali erano stati per errore indicati in modo incompleto, essendo state completamente omesse le particelle 539 sub 1 e 539 sub 2 (civico 4); che l’errore era imputabile al notaio rogante S che non aveva controllato le variazioni catastali e le planimetrie allegate e la corrispondenza ai numeri civici; che anche il notaio V nel successivo atto di vendita del 1994 non aveva compiuto i necessari accertamenti circa la effettiva titolarità del bene, né aveva controllato attentamente variazioni catastali, richiamando una denuncia di variazione, quella del geom. T erronea, evidenziava che comunque la Soc. A era a conoscenza della circostanza dal 10.2.1997, avendo incaricato un proprio tecnico di presentate una nuova variazione catastale, apprendendo così della situazione catastale delle particelle oggetto di causa. Ciò premesso chiedeva di essere autorizzato a chiamare in causa il geom. T e il notaio V concludendo come prima indicato. “ … Costituitosi in giudizio, il notaio S eccepiva l’intervenuta prescrizione del diritto a far valere una presunta responsabilità professionale del medesimo; nel merito, deduceva che nessuna responsabilità poteva essergli attribuita, avendo egli trasferito i beni esattamente individuati mediante l’indicazione delle particelle catastali. Chiedeva pertanto il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti. “… …” Ciò premesso, la domanda attorea è infondata e va, pertanto, respinta, per le ragioni di seguito indicate. “… …” L’eccezione sollevata secondo cui la Curatela, attrice in rivendica, non avrebbe fornito prova adeguata, di essere proprietaria dei beni di cui si discute è destituita di fondamento. E’ infatti, pacifico, in quanto risulta per tabulas che i falliti sono divenuti proprietari degli immobili oggetto di causa, siti in Comune di … distinti al catasto fabbricati al foglio 37, mappali 539 sub 1 e sub 2 per essere loro pervenuti in dipendenza della successione del padre aperta nel 1972”. …” Del tutto irrilevante e superfluo, ai fini della sussistenza della prova del diritto di proprietà, è l’accertamento della continuità di validi titoli di acquisto ulteriori ed antecedenti al titolo predetto, posto che i convenuti non hanno specificatamente contestato la validità dei titoli anteriori, limitandosi ad eccepire un proprio titolo di acquisto successivo (ex plurimis: Cass. Civ. 5711/97). Ciò posto, dalla documentazione prodotta in atti e dalla CTU disposta dal Tribunale risulta quanto segue: Con atto di compravendita a rogito notaio S del 1992, i falliti alienavano alla società B il fabbricato sito in Comune di … disposto sui piani terra, primo e secondo, distinto al Catasto fabbricati al foglio 37 mapp. 538/1, 538/2, 974 e 540/4. Successivamente, con contratto preliminare 1992 la Soc. B prometteva di vendere alla soc. A il complesso immobiliare precedentemente acquistato, segnatamente il fabbricato distinto al catasto fabbricati al foglio 37, part. 537, sub 1 e sub 2 e 974, in corso di ristrutturazione. Medio tempore, terminati i lavori di ristrutturazione, il geom. T con denuncia di variazione catastale n. 1015, frazionava e fondeva i mappali 538 e 540 presentando n. 5 planimetrie, ottenendo, tra gli altri, i seguenti mappali; 538/3 graffato alla 540/3 PT e 538/6 graffato alla 540/4 al piano primo. In tale variazione venivano ricompresi anche il mappale 539/1 e 539/2, entrambi di alta proprietà (dei falliti). Con atto di compravendita a rogito notaio V tra la Soc. B e la Soc. A del 1994 le parti davano esecuzione al contratto preliminare, trasferendo la società ad A il fabbricato oggetto di compravendita, ristrutturato e identificato, giusta denuncia di variazione presentata dal geom. T. n. 1015, come fabbricato distinto al foglio 37, mapp. 583/3, 540/3, 538/6 e 540/4. In data 7.4.1994 il geom. T effettuava una rettifica identificativa catastale presso l’Ufficio Tecnico Erariale per un errore di rappresentazione grafica nella denuncia di variazione n. 1015 dell’8.11.1993, che comprendeva i due mappali di altra proprietà, diversa dalla Soc. B in particolare, la denuncia, pur non riportando nel riquadro A (stato anteriore) i mappali 539/1 e 539/2, allegava planimetrie – errate – in cui sono rappresentati anche detti mappali. Tale rettifica rimetteva alla luce i mappali n. 539/1 e 539/2. Ciò posto, è evidente che l’acquisto da parte della Soc. A dei mappali 539 sub 1 e sub 2, erroneamente compresi nella denuncia di variazione n. 1015 espressamente richiamata nell’atto di compravendita a rogito notaio V integra un’ipotesi di acquisto a non domino: infatti, è indubitabile che la Soc. B non essendo proprietaria degli immobili di cui al foglio 37 mapp. 539/1 e 539/2, non avendoli precedentemente acquistati, non poteva alienarli a terzi, come, invece, è accaduto. A parere del Giudice, infatti, non sussistono elementi per ritenere che con l’atto di vendita a rogito notaio S del 1992 abbia avuto ad oggetto anche il trasferimento della proprietà degli immobili di cui al mappale 539 sub 1 e 2. Infatti, con detto atto i falliti hanno alienato e trasferito alla Soc. B. - Il fabbricato sito in Comune di … disposto sui piani terra, primo e secondo, censito al NCEU come segue: “partita 1022986, foglio 37, mapp. 538/1 (Via ww 10 piani T, 1° e 2°), 538/2 e 974 (Via ww 8 – piano T). - Piccolo locale magazzini in Comune di … al piano terra, censito al NCEU del Comune come segue partita 1022986 – foglio 37 – mappale 540/40). - Piccolo locale in Comune di … al piano primo censito al NCEU del Comune come segue partita 1022986 – foglio 37 – mappale 540/3. Nell’atto si legge che la consistenza di quanto venduto “meglio risulta dalle planimetrie che vengono allegate sub “B” e “C” “D” “E” al presente atto per farne parte integrante e sostanziale previa visione dalle stesse da me datane ai comparenti ai quali con me le sottoscrivono per approvazione espressamente dispensandomi dal leggerne le parti scritte”. Tali planimetrie, allegate all’atto e sottoscritte dalle parti, riguardano i mappali n. 538 sub 1, 538 sub 2, con la relativa corte 974, n. 540 e n. 540 sub 3, graficamente rappresentati e contengono sia l’espressa indicazione dei mappali stessi che la descrizione grafica degli stessi. Pertanto, posto che le particelle trasferite erano chiaramente individuate sia nell’atto che, soprattutto, nelle planimetrie allegate e posto che le parti erano a piena conoscenza dell’esistenza del mappale 539, chiaramente visibile nelle planimetrie allegate all’atto, non può ritenersi che la vendita abbia, di fatti compreso anche tali particelle. Ciò posto, la domanda di usucapione proposta da A è fondata e va, pertanto, accolta. L’acquisto da parte di A è certamente avvenuto in virtù di titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà; inoltre, in base agli elementi emersi nel corso dell’istruttoria, deve ragionevolmente ritenersi che A abbia inteso in buona fede acquistare anche i mappali de quibus. Infatti, dalla CTU in atti risulta che, in assenza di tali mappali, le porzioni acquistate avrebbero perduto o comunque visto sensibilmente ridotta la propria fruibilità, venendo private di parti funzionali alla destinazione dell’immobile. “… … …” E che in assenza delle particelle oggetto di causa, gli immobili validamente trasferiti avrebbero avuto una superficie pari a circa la metà rispetto a quella indicata in contratto. A conforto della buona fede della Soc. A depone poi, ad abundantiam, la circostanza che questa ha, pacificamente, conseguito il possesso dell’intero fabbricato, comprensivo delle particelle 539 sub 1 e 2, sin dal 1993, in data anteriore a quella del rogito V del 1994. Peraltro, lo stato soggettivo – di buona fede – della Soc. A non può essere esclusa neppure dal fatto che l’errore contenuto nell’atto di vendita avrebbe potuto essere messo in luce da più appropriati accertamenti e verifiche catastali. Infatti, dal momento che la Soc. A si è rivolta per la redazione dell’atto al notaio rogante, senza esonerarlo dal compiere i dovuti accertamenti e le necessarie visure e che l’atto richiamava la denuncia di variazione presentata da un tecnico della venditrice, non vi erano ragioni per dubitare del diligente compimento da parte dei professionisti delle attività di competenza, tenuto anche conto del fatto che, si è detto la banca ha immediatamente ed anzi anticipatamente conseguiti il possesso del bene, interamente ristrutturato dalla venditrice e che anche tale elemento deponeva a favore della proprietà dell’intero fabbricato in capo all’alienante. Pacifica è, poi, la circostanza che la soc. A ha posseduto ininterrottamente, pubblicamente e pacificamente i beni di cui si discute, senza contestazioni da parte di alcuno, fino all’iniziativa assunta dalla Curatela. Infine, sussiste l’ulteriore requisito della trascrizione del titolo di acquisto; Infatti, posto che a seguito della intervenuta variazione catastale 1015 le consistenze dei mappalo 539/1 e 539/2 erano state ricomprese in quelle delle particelle 538/3 e 538/6 è evidente che la trascrizione del titolo di acquisto di questi due ultimi mappali – pacifica tra le parti – ha riguardato anche i primi due. Pertanto, la domanda di usucapione proposta da Soc. A va accolta. “… …” In conseguenza dell’accoglimento della domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione, le domande della Curatela non possono trovare accoglimento e vanno, pertanto, rigettate. …”