ICI – Accertamento di aree fabbricabili – Elementi da valutare – Omissione – Annullamento dell’accertamento – Pubblicazione tariffe comunali all’albo pretorio – Effettiva conoscenza - Inidoneità

16/09/2021

(omissis) …“Con atto del 6 febbraio 2013, la società X , con sede a Fano, ha proposto appello avverso la sentenza n. 170/1/13 del 27 novembre 2013 della Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro, con cui veniva respinto il ricorso in primo grado avviso di accertamento per Ici anno 2010. La Commissione di primo grado ha respinto il ricorso, con spese compensate, in quanto ha ritenuto che la pubblicazione all'albo pretorio delle tariffe applicate dal Comune costituisse una forma di pubblicità legale esaustiva ai fini della conoscenza erga omnes e quindi anche per la società contribuente. L'appellante ha svolto i seguenti motivi di impugnazione: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 11 , sesto comma, Cost. , e degli artt. 112 e 115 c.p.c.; 2) violazione e falsa applicazione di legge in relazione alla eire. min. n. 269/E del 31 dicembre 1998; carenza di motivazione; 3) violazione e falsa applicazione di legge in relazione agli artt. 2, comma 1, lett. "b" e a, comma 1 e 5, d. lgs. n. 504/1992 e s.m., nonché artt. 8, comma 8, 9, comma 3, reg . com. 17 dicembre 2008 e s.m.; carenza di motivazione; 4) errata e falsa applicazione dell'art. 36, comma 2, d. lgs. n. 223/2006; concludendo: accogliere l'atto di appello e riformare la sentenza di primo grado, con annullamento dell'avviso di accertamento Ici anno 2010; in subordine la minore determinazione del quantum della imposta secondo quanto di ragione e di legge; con vittoria di spese. Le controparti A e B non si sono costituite nel presente giudizio di appello. La Commissione Tributaria Regionale, sez. 111 , con ordinanza adottata l’8 luglio 2014, ha respinto l'istanza cautelare. Con successiva ordinanza del 6 ottobre 2020 è stata disposta l'interruzione del processo per l'intervenuto fallimento della società X e di A. La società X ha chiesto la riassunzione del processo con memoria del4 gennaio 2021. MOTIVI DELLA DECISIONE La vicenda in trattazione è stata già esaminata da questa Commissione, per altre annualità, in cui sono state adottate le sentenze n. 73, 74, 75 e 76 tutte del 12 dicembre 2013, rispettivamente per gli anni 2006, 2007, 2008 e 2009. In coerenza con quanto sopra, il presente ricorso in appello del Contribuente "X" si palesa fondato e va accolto con tutte le consequenziali statuizioni. In effetti il Giudicante di Primo Grado non ha tenuto nella dovuta considerazione le peculiarità urbanistiche che obiettivamente si ravvisano nella fattispecie concreta sottoposta al vaglio del Magistrato. Se risulta corretto il principio in base al quale per area fabbricabile ai fini ICI ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. b) del d. lgs. n. 504/92 deve intendersi quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali, indipendentemente dalla approvazione da parte della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi, come si ricava dalla lettura dell'art. 36 comma 2 del d. lgs. n. 223/2006, è altrettanto vero che per stabilire il valore dell'area occorre analizzare ulteriori elementi riferiti all'area in questione che possono modificare tale valore. L'appellante sostiene che: "Per le aree fabbricabili il valore deve essere determinato ai fini ICI ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. B) del d. lgs. n. 504/92 a fini ICI, con riferimento al valore venale in comune commercio al 10 gennaio dell'anno di imposizione, ma anche avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche." I Giudici di primo grado, in ottemperanza al dettato di cui al richiamato art. 2, comma 1, lett. B) del d. lgs. n. 504/1992, affermano che: "L'area edificabile dovrebbe essere intesa come utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (PRG o PGT) adottato dal Comune, indipendentemente dalla approvazione della Regione e dell'adozione di strumenti attuativi", ma, in effetti, non tengono nel debito conto il dettato dello stesso PRG. Il detto strumento urbanistico vigente all'epoca (2006) prodotto in giudizio dal ricorrente ora appellante, prevedeva ed individuava l'area in questione all'art. 70, quale zona turistico-termale e cioè zona avente una spiccata e particolare destinazione d'uso, costituente, come sostiene efficacemente l'Appellante, un "unicum" nell'intero PRG non essendovi altre aree da porre a riferimento o paragone in tutto il territorio comunale e non solo. Tale destinazione rendeva e rende infungibile sul mercato l'area de quo. Oltre a siffatta indubbia limitazione circa la commerciabilità dell'area in questione derivante appunto dalla sua peculiarità (estrazione e sfruttamento delle acque termali) occorre sottolineare che la obiettiva incertezza normativa ed urbanistica, ben rappresentata nei suoi aspetti cronologico-documentali, che ha coinvolto negli anni in questione l'intero territorio di B e quindi anche l'area per cui qui si controverte, non ha certamente contribuito ad incrementarne il valore negli anni oggetto di accertamento. In effetti, questo Collegio ritiene che, dopo avere valutato la documentazione acquisita agli atti del processo, in particolare cfr. atto 28 maggio 2009 prodotto con doc. 9 del ricorso, la citata incertezza normativa ed urbanistica ha influenzato negativamente l'entità del realizzabile ed ha depresso il valore di mercato dell'area all'epoca dell'accertamento tributario tale da ritenere detto valore prossimo rispetto al riferimento ritenuto equo dal Contribuente nell'anno 2002 anche in considerazione dell'aumento dei costi di intervento e dei vincoli non compensati dal concesso incremento volumetrico nella modesta misura del 10% per quanto concerne la destinazione residenziale. Anche l'accordo di programma ex art. 34 del d. lgs. n. 267/2000 e art. 26- bis L.R. 34/1992 e succ. modif. che prevedeva il concorso delle volontà attuative della Società X, dei proprietari dell'area e degli Enti Pubblici per legge interessati, non ha documentalmente sortito effetti positivi in ordine al "decollo" dell'area in questione (cfr. parere sostanzialmente negativo della Soprintendenza dei Beni Monumentali e Ambientali delle Marche - doc. n. 12 in atti). Questo Collegio ritiene altresì che, a differenza di quanto sostenuto in sentenza ai primi Giudici, non sia sufficiente l'affissione all'Albo Pretorio della delibera comunale con la quale si attribuisce ad un terreno la natura di area fabbricabile per ottemperare all'obbligo dell'avvenuta pubblicità legale del provvedimento. L'area in questione era soggetta ad un regime differente e peculiare rispetto alle zone limitrofe di talché il proprietario dell'area aveva il diritto di ricevere la notificazione del provvedimento che avrebbe inciso sulla regolamentazione urbanistica dell'area medesima (acque termali). In definitiva la valutazione del concreto valore di mercato di un'area non può costituire un elemento di valutazione indipendente ed astratto rispetto alla sua particolare e concreta destinazione, rispetto ai vincoli che vi si applicano della utilizzabilità edificatoria del terreno e della possibilità dello stesso di essere più o meno "appetibile" sul mercato immobiliare. Nella fattispecie in esame, questo Collegio, esaminata la documentazione versata in atti, ritiene che, diversamente da quanto ritenuto dai primi Giudici, l'area in questione, costituendo un unicum insuscettibile di correlazioni con altre situazioni urbanistiche corrispondenti e limitrofe esistenti nel Comune, non è ricompresa nella dinamica del valore delle aree fabbricabili così come imposto da B. Ne consegue che si palesa giustificato un diverso ed inferiore valore attribuito dal contribuente all'area in quanto avente particolari caratteristiche rispetto ai valori riscontrati sul mercato immobiliare, nonché ai valori applicati da B. Pertanto, questo Collegio ritiene che il valore dell'area in questione denunciato dalla Società "Terme di Carignano Srl" per l'anno 2010 sia congruo e che, viceversa, il valore di mercato della stessa area fissato da B non sia aderente alla sua natura, alla sua peculiarità ed alla sua destinazione d'uso. Di conseguenza, l'avviso di accertamento emesso da B, fondato sul valore di mercato dell'area attribuito dallo stesso B pari ad euro (omissis) al metro quadrato (comparto ST4_P08), si palesa illegittimo e deve essere annullato.” … (omissis)